当前所在:首页 > 土地应用> 张晓平等:农村土地三权分置下承包经营权价值评估研究

张晓平等:农村土地三权分置下承包经营权价值评估研究

时间:2018-01-10 00:07:42 来源:中国乡村发现 作者: []

摘要:在农村土地所有权、承包权、经营权三权分置制度创新及农村承包土地经营权流转需求不断增长背景下,对农村承包土地经营权价值进行评估成为经营权流转的关键问题。本文在界定“三权分置”下农村承包土地经营权价值内涵的基础上,研究农村承包土地经营权价值评估方法的选用,提出了假定自行经营的评估前提,分析了应用收益还原法评估经营权价值中的纯收益、还原率、净收益增长率及收益期等关键参数的求取,期望为农村承包土地经营权价值评估提供理论和方法指导。

农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”是深化我国农村土地制度改革的重要举措, 也是我国农村改革的重大制度创新。尤其在《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》等中央文件印发后, 农村土地“三权分置”改革工作快速推进, 已成为农村合理配置生产资源的重要手段 。在“三权分置”制度创新及农村承包土地经营权流转需求不断增长的形势下, 科学评估农村承包土地经营权价值, 成为影响农村承包土地经营权流转的关键问题 。然而, 目前评估理论方法的实际运用较为缺乏。因此, 研究农村承包土地的经营权价值内涵、评估方法以及参数确定, 期望为评估农村承包土地经营权价值提供理论和方法指导。

一、关于“三权分置”下农村土地经营权价值评估研究文献评述

2014年中央一号文中, 在有关土地流转表述中, “土地承包经营权”首次被“土地经营权”替代。宋宗宇等 认为, 土地经营权是从土地承包经营权中分离而来, 这既是顺应农村人地关系调整以及农业发展规律使然, 也是保障农民权益诉求的客观需要。农村土地承包经营权价值近年备受关注, 其研究经历了由经济价值扩展到社会价值、生态价值等综合价值的过程。王颜奇、郭翔宇 认为, 土地流转价格是土地的产权价格, 农村土地承包经营权价格是经营权转移在经济上的实现形式。唐炎 从资源经济学的角度分析, 农村土地流转价格除经济价值外, 还应涵盖保障就业、养老、保障、医疗等方面的价值。高艳梅 探讨了多钟流转方式下的价格表现形式及其价值基础, 认为价格由流转土地的生产收益和社会保障价值构成。

伴随我国农地市场的逐步发育, 农村土地价格评估方法引起了越来越多的学者关注。喻瑶等 考虑到农村土地价值的多样性, 土地价格评估方法自然不会单一。应根据农地经济价值、社会保障价值、环境价值等不同特点选择不同的估价方法来分析。在农地价格评估研究中, 探讨现代土地价格评估方法中收益还原法、成本逼近法等基本方法的应用仍是最常见的。部分学者对农村土地承包经营权流转价格评估方法进行了分析和对比。根据农地价格特征及农地市场现状, 收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法适宜于农地经济价值评估。翟研宁 通过调研及收益还原法测算农地流转的应然价格, 并对比分析了多种估价方法, 肯定了收益还原法的适用性。张振华 认为, 收益还原法依据未来土地纯收益折现的估价原理, 在农村土地经营权流转中是行之有效的定价方法。

已有研究多关注的是农村土地承包经营权的价值, 而“三权分置”下的土地经营权脱胎于农户土地承包经营权。因权利主体、权利性质等差异, 其价值内涵势必显著区别于土地承包经营权, 需要进一步探讨。在评估方法上, 已有研究阐述了收益还原法、成本逼近法、基准地价修正法等方法的应用, 部分学者指出收益还原法较为适宜。在当前农村土地经营权流转不断扩大但市场发育尚未成熟的环境下, 不论土地经营权价值评估方法的选用, 还是价值评估中关键参数的求取, 目前尚无定论, 值得进一步思考。

二、“三权分置”下农村土地经营权价值内涵

随着土地经营权概念的提出及“三权分置”的施行, 界定农村土地集体所有权、承包权、经营权之间的关系及确定土地经营权价值内涵成为亟待研究的问题。农村土地归集体所有, 土地所有权是土地承包经营权的根源。当农户自行经营其承包地时, 承包权与经营权统一, 此时农户拥有两者耦合的土地承包经营权。若承包地发生流转, 土地承包权和经营权分离。土地承包权指承包本集体经济组织土地的权利, 仅其组织成员才拥有, 故是一种成员权, 具备身份属性。土地经营权包括对土地的占有、使用、收益和流转的权利, 是一种用益物权 。

土地权利价值与其功能密切联系。土地承包经营权具有经济功能, 拥有了它, 农民自然享有土地的生产收益经济价值。除此之外, 因社会保障制度尚不健全, 土地承包经营权当前还承载着一定的社会保障功能, 从而也具有社会保障价值。土地承包权、经营权具有不同权利属性, 也承载着不同功能。土地承包权有身份属性, 承担着一定的社会保障功能。土地经营权是一种对承包经营的土地享有占有、使用、收益和依法流转的权利, 更多地负载着经济功能, 在性质上属于不负载任何社会保障功能的用益物权。据此, 农村土地经营权价值即指土地的生产收益经济价值。根据价值是由未来可产生的预期收益所创造的原理, 农村土地经营权价值内涵界定为经营土地的未来预期经济价值, 价值大小取决于土地的经营收益、农业经营风险大小和经营权流转期限等因素。

三、农村土地经营权价值评估方法

方法选用及假定

农村土地经营权在性质上属于不负载任何社会保障功能的用益物权, 其价值即生产收益经济价值。因此, 农村土地经营权价值评估显化为评估其经济价格。借鉴农地经济价格评估方法, 农村土地经营权价值评估可采用的方法有收益还原法、市场比较法、基准地价修正法、标准田法、评分估价法等。市场比较法要求交易市场较为规范, 有充分的可比实例, 用于当前经营权交易市场尚未发育成熟背景下的价格评估会受到约束。基准地价修正法、标准田法、评分估价法均要求区域开展相应的前期评估基础工作, 其应用具有一定的区域局限性。

农村土地经营权可以长期为经营者带来收益。收益还原法正是基于土地经济收益, 且充分考虑其分配份额及变化, 能够客观展现土地生产能力或收益能力的实际情况, 故适合于农村土地经营权价值评估。收益还原法评估取决于经营土地的收益、费用、收益期、还原利率等数据, 这些数据均可通过调查直接获取或结合经验判断确定, 评估数据具有可获得性。而且, 经营土地的收益、费用等过程数据为农户等经营权流转主体所熟悉, 用收益还原法测算出的价格对于经营权流转双方具备可接受性。

由于农民不完全土地产权、二元城乡经济结构及农村市场经济体制不完善, 农民承包地地租存在向外部转移的情况, 造成现阶段我国土地经营权实际地租远低于理论地租 , 即通过市场调查得到的租金并不能反应真实的土地经营权价值。实际上, 无论农村土地经营权的法定权属人为承包农户自己或者经营主体, 其从事相关的农业生产本质上均为自行经营。笔者认为出租的土地经营权评估采用收益还原法时应假设其自行经营, 通过公开市场调查自行经营下的收益、费用、还原率等客观数据测算土地经营权价值。

收益还原法应用中关键参数的确定

收益还原法基本原理是预期收益原理, 是将土地未来一定时期预期客观纯收益以一定的还原率统一折算到估价时点现值的一种估价方法。采用该方法进行土地经营权价值测算时, 客观的纯收益、准确的还原率、净收益变化率及收益期是关键性因素。考虑到净收益变化的估价公式如下:

式 中, V为土地价格;a为土地纯收益;r为土地还原率;s为净收益变化率;n为收益期。

1. 纯收益。

自行经营意味着土地承包人同时又是土地经营者。此时, 未分开租金与经营者利润, 在计算纯收益的时候应该考虑农业客观利润。因此, 土地经营纯收益=年总收益-年总费用-农业客观利润。

———年总收益。年总收益是指土地经营权人按照法定用途, 遵循合理有效地利用原则, 经营土地所获得的稳定连续的客观正常年收益, 自行经营方式以农产品年收入作为年总收益。农产品收入是农用地用于农业生产出的产品的收入, 计算时包含主产品收入及副产品收入。在评估实践过程中, 应关注以下两点: 把握合理有效利用原则。农用地的使用非遵循最高最佳利用原则, 需要符合现行的法规、政策、规划等规定。在评估过程中, 应搜集并核实权属来源、用途等相关资料, 以权属证书、合同等约定为准; 农作物产量的确定应考虑其生命周期。农业生产受自然因素的影响比较大, 不同的年份, 农作物的产量高低不同。对于一年生的农作物, 如水稻、小麦、玉米等, 以近三年产量平均值为准;对于多年生的果树, 应调查果树所处的生命周期段, 且应知晓果树的种植密度 。

———年总费用。年总费用是农地经营权者因生产经营而承担的年平均客观总费用。自行经营方式下的年总费用包括两个部分, 即农用地维护费和生产农副产品的费用。农用地维护费系估算其年平均维修费用。生产经营农副产品的费用指生产过程中花费的费用, 涉及直接费和间接费, 具体包括种苗费、肥料费、农药费、人工费、农具费、材料费、畜工费、机工费、水电费、经营权流转费以及生产有关税费、利息等。估价过程中, 对于多年生农作物种苗费, 一次性投入多年产出, 需对种苗费按生命周期与土地剩余年限孰短进行摊销, 而一年生的农作物则不需考虑摊销;投入的农具等固定资产损耗费用, 根据使用年限摊销;经营权流转费依据合同中有关约定, 同时应调查市场成交费用, 对比采用客观合理数据。

———农业客观利润。农业客观利润可根据估价对象上经营项目的类别, 选择相应类别的有代表性的农业生产上市公司, 依据公司公布的报表数据分析确定。一般来说, 大多数农业上市公司业务较综合, 需要有针对性的选取主营业务相类似的上市公司进行比较。根据近年85家农业类上市公司业绩进行统计分析, 平均净利润率约为6.72%。初步判断一般农业客观利润在6%-10%之间, 不同经营种类之间差异较大。

2. 还原率。

“安全利率+风险调整值”是测算土地还原率的常用方式。其中, 安全利率往往取一年期定期存款利率。风险调整值除考虑自然灾害对农业生产的风险外, 还需考虑农业生产周期长、市场供需变化等风险。一般种植业土地经营风险调整值取值大致估计在2%-5%区间;若是种植多年生经济作物的土地经营, 考虑到周期长带来的市场不确定性影响, 其风险调整值取值可以是5%以上, 甚至可能10%以上。另外, 土地利用类型、利用方式、生产产品的不同会带来经营收益风险的差异。评估时结合实际情况, 根据土地自然条件、农产品供需市场、产业政策等因素综合分析各土地利用类型的风险调整值。例如, 一般来说, 一般普通种植项目风险低于特种种植项目风险;养殖风险高于种植风险;种植果树风险种植蔬菜风险种植粮食或油料作物风险。

3. 净收益增长率。

农产品由于受市场波动影响较大, 一般农产品价格呈波动性上涨趋势, 即某年度可能出现下滑回落, 但整体呈上涨趋势。根据《全国农产品成本收益资料汇编》及《农业生产资料价格与农产品生产价格之间的关系研究》中相关数据统计, 我国农产品生产价格指数与农业生产资料价格指数保持着长期平稳均衡关系, 且农业生产资料价格对农产品生产价格变化反应很灵敏, 而农产品生产价格对农业生产资料价格反应滞后, 农产品价格上涨带来的收益可能大多被农业生产资料价格上涨所抵消。由于受通货膨胀的影响, 此参数可以参考历年CPI。国家统计局发布CPI数据分食品类及非食品类, 部分城市列出了鲜果、蔬菜等明细价格涨跌幅度。

4. 收益期。

农村土地承包有一定的期限。依据承包法, 耕地、草地、林地的期限分别为30年、30-50年、30-70年, 且承包期限和起止时间要求在承包合同上明确。农村土地经营权分离于土地承包经营权, 经营权期限不得超出承包期的剩余期限。收益期一般依据承包合同期限及流转约定期限来确定。值得注意的是, 对于多年生的果树, 需要确定果树的生命周期以及价值时点处在生命周期的哪一个阶段, 对于生命周期短于流转年限的果树品种, 不可直接采用剩余流转年限进行测算, 需要考虑重新栽种到初产期、盛果期的时间。

四、土地经营权价值评估案例分析

评估对象状况

陕西省咸阳市礼泉县某村民于2015年6月6日通过农地合法流转的方式获得了A地块土地经营权, 并取得《农村土地流转经营权证》。为缓解扩大种植规模带来的资金紧张问题, 该村民拟利用取得的《农村土地流转经营权证》进行抵押贷款。现要对该果园经营权价值进行评估, 为抵押贷款提供参考。

A地块地形平坦, 面积6.667公顷, 土地利用类型为果园, 地上种植苹果。果树已栽种5年, 生长良好, 已达到盛果期。根据《农村土地流转经营权证》, 经营期15年, 始于2015年6月6日, 止于2030年6月5日。估价基准日2016年6月6日。

土地经营权价值测算

1. 年纯收益的确定。

———年总收益。根据历年实际产量数据, 参考当地农业部门发布的相关统计数据, 平均大小年之后估算年均产量45000公斤/公顷。近三年平均出售价格3元/kg, 即年收入135000元/公顷。据现场查勘, 果园无其他副产品收入。由于果园处于盛果期, 经营期内产量稳定, 不存在结果后期产量下降情况。

———年总费用。根据国家发展和改革委员会价格司主编的《全国农产品成本收益资料汇编》 , 苹果种植成本可归类为物质与服务费用、人工成本、土地成本。其中, 物质与服务费用由直接费用和间接费用组成, 直接费用包括化肥农药等农资费用和使用机械采用技术以及相关的租赁维护费等, 间接费用包括固定资产折旧和销售费等其他间接投入;人工成本包含家庭用工折价、雇工费用;土地成本主要为流转土地费用。根据调查类似果园投入费用, 以及参考《全国农产品成本收益资料汇编》 , 年物质与服务费用取57000元/公顷, 人工成本取37500元/公顷。土地成本根据委托方提供的合同及周边市场, 按4500元/公顷计算。汇总可知年总费用为99000元/公顷。

———客观利润。一般农业客观利润率在6%-10%之间。根据调查可知, 苹果由于病虫害较少, 市场需求较稳定, 客观利润率取10%。即年客观利润为13500元/公顷。

———年纯收益。年纯收益=年总收益-年总费用-客观利润=135000-99000-13500=22500元/公顷。

2. 还原率的确定。

采用“安全利率+风险调整值”方法测算。安全利率取一年期定期存款利率, 即1.5%。本案例估价对象上种植苹果树, 属多年生经济作物, 不确定性风险较大, 风险调整值取9.5%。因此, 本次土地还原率为11%。

3. 净收益增长率的确定。

礼泉县是有名的“苹果之乡”。随着礼泉县苹果产业链的不断完善, 以及农村电子商务的迅速发展, 礼泉苹果品牌知名度呈不断提升态势, 苹果种植经营净收益预期将按一定比率递增。根据《全国农产品成本收益资料汇编》及《农业生产资料价格与农产品生产价格之间的关系研究》中相关数据统计, 参考咸阳市近年CPI涨幅, 本次确定净收益增长率为2%。

4. 收益期的确定。

根据委托方提供的《农村土地流转经营权证》, 经营期15年。从估价基准日起算, 剩余果园经营年限为14年。苹果秋季成熟, 采摘出售即获得收入, 果树已进入盛果期且持续时间长, 故收益年限取值14年。

5. 土地经营权价值测算。

将上述各项数据代入收益法公式, 测算出A地块土地经营权单价为173475元/公顷, 总价约为1156500元。

五、结论与建议

在推进农村土地改革的进程中, 随着农村土地“三权分置”的施行, 建立健全农村土地流转市场离不开农村土地经营权价值评估。本文研究界定“三权分置”下农村土地经营权价值内涵, 探讨经营权价值评估方法选用及参数确定, 并结合案例进行价值评估测算。农村土地经营权在性质上属于不负载任何社会保障功能的用益物权, 其价值内涵界定为经营土地的未来经济价值之和, 适宜采用收益还原法估价。该方法在当前我国农村土地经营权价值评估中具有数据可获得性及交易双方可接受性的优势。土地经营权价值评估中的收益、费用、还原率、收益期等关键参数的求取需考虑农用地及农业生产的特殊性。

为科学高效评估农村土地经营权价值, 有必要进一步探索构建农村土地评估配套机制, 为完善和规范农村土地流转市场提供服务。

1.应加快制定土地经营权价值评估指南。参考城镇土地估价规程及农用地估价规程, 针对出租、抵押、入股等流转方式及评估目的, 确立评估原则、评估方法及其适用条件、评估技术要点等, 规范开展经营权价值评估工作。

2.有序开展农地基准地价评估等基础工作。根据各地实际, 有计划推进农地基准地价评估、标准田块档案建立、农地单位分值价格构建等前期技术性工作, 搭建农村土地经营权价值信息发布统一平台, 为市场比较法、基准地价修正法、标准田法、评分估价法等方法应用提供充分的条件。

3.加强评估人员专业培训。农村土地经营权价值评估相比于常规的房地产、土地评估, 其牵涉学科不仅包括经济学、法学、建筑工程学, 还包括农业学、植物学等, 要求评估人员具备更加广泛的专业知识、加强评估人员专业培训。


中国乡村发现网转自:价格理论与实践2017年07期

分享到:
[关闭][返回顶部]
本站部分信息由相应民事主体自行提供,该信息内容的真实性、准确性和合法性应由该民事主体负责。村村通 对此不承担任何保证责任。
全国三农信息一体化应用平台--中农兴业工程指定网站 安全联盟站长平台
村村通 版权所有 Copyright © 2013-2017 ccttw.org.cn Inc All Rights Reserved
联系邮箱:cuncunle@tom.com 联系电话:010-69946044
客服: 业务:
s